Le marché immobilier français reste marqué par un recul des prix après la correction amorcée en 2024. Les taux de crédit, après avoir pesé sur la capacité d’emprunt des ménages, amorcent une détente qui relance progressivement les intentions d’achat. Parallèlement, les réglementations énergétiques et les nouvelles règles encadrant la location touristique redessinent les arbitrages des acquéreurs et des investisseurs.
DPE et marché immobilier : une amélioration en trompe-l’oeil
Les ventes de logements mieux classés au diagnostic de performance énergétique ont progressé en 2025, tandis que les biens étiquetés E ont reculé. À première lecture, le parc vendu semble s’améliorer. Les Notaires de France tempèrent cette lecture : les modifications du calcul du DPE faussent en partie la comparaison d’une année sur l’autre.
Les seuils applicables aux logements de moins de 40 m² ont été revus en 2024, et le mode de calcul pour les logements chauffés à l’électricité a lui aussi évolué. Ces ajustements méthodologiques reclassent mécaniquement certains biens vers une étiquette plus favorable, sans que le logement ait été rénové.
Les petites surfaces illustrent bien ce décalage. Les appartements de petite surface affichaient en 2025 une répartition des ventes moins favorable en matière de DPE que l’ensemble des appartements. Pour suivre les évolutions du secteur et les données de prix par zone, l’immobilier sur Le Scope compile les indicateurs utiles aux acheteurs comme aux vendeurs.
Ce que cela change pour les acheteurs
Un acquéreur qui compare deux biens sur la base de leur étiquette DPE ne peut plus se fier uniquement à la lettre affichée. Deux logements classés D aujourd’hui ne présentent pas nécessairement les mêmes besoins de travaux qu’un logement classé D il y a deux ans. La prudence impose de consulter le détail du diagnostic, notamment les postes de consommation et l’année du calcul.
Les biens classés F et G restent sous pression réglementaire et commerciale. Les vendeurs de ces logements doivent anticiper une décote ou engager des travaux de rénovation énergétique avant la mise en vente.
Location touristique : la loi Le Meur redéfinit les règles d’investissement
La loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, modifie en profondeur le cadre de la location meublée de tourisme. Parmi les mesures notables :
- Les communes peuvent désormais réduire de 120 à 90 jours la durée annuelle de location d’une résidence principale en meublé touristique.
- Un enregistrement généralisé des meublés de tourisme devient obligatoire, avec un numéro d’immatriculation à afficher sur les annonces.
- La réglementation énergétique s’étend progressivement aux meublés de tourisme, même si les modalités varient selon le type de bien et la localisation.
Pour les investisseurs qui misaient sur la rentabilité locative courte durée, ces contraintes changent le calcul. Une résidence principale louée 90 jours par an au lieu de 120 voit ses revenus locatifs diminuer d’un quart, sans que les charges fixes (assurance, taxe foncière, entretien) ne baissent.
Zones tendues et zones rurales : deux réalités distinctes
Dans les grandes agglomérations et les villes touristiques, les municipalités avaient déjà instauré des quotas ou des obligations de compensation. La loi Le Meur leur donne un levier supplémentaire. Dans les communes rurales ou peu tendues, l’application reste plus souple et l’impact sur le marché local devrait être limité.
L’écart de rentabilité entre location longue durée et location touristique se réduit dans les zones les plus régulées. Certains propriétaires basculent déjà vers le bail classique ou le bail mobilité, qui offre un cadre juridique intermédiaire.
Taux de crédit immobilier et pouvoir d’achat : où en est la reprise
Après la correction de -2,1 % sur les prix en 2024, les notaires observent une stabilisation au printemps 2025. La baisse progressive des taux de crédit a redonné de la capacité d’emprunt aux ménages, ce qui soutient le nombre de transactions sans pour autant provoquer un rebond des prix.
L’enquête réalisée par Immonot auprès d’un panel de notaires et négociateurs confirme que le conseil donné aux clients évolue : la recommandation penche davantage vers l’achat que vers l’attente. Le segment des terrains à bâtir se montre particulièrement dynamique, porté par des acquéreurs qui arbitrent en faveur de la construction neuve pour maîtriser la performance énergétique dès la conception.
Des comportements d’achat qui se recomposent
La période de taux élevés a laissé des traces sur les habitudes. Les acheteurs comparent davantage, négocient plus fermement et intègrent le coût de la rénovation énergétique dans leur budget global. Le prix affiché n’est plus le seul critère : les charges énergétiques et les travaux prévisibles pèsent désormais dans la décision.
Les primo-accédants, qui avaient été les plus pénalisés par la hausse des taux, reviennent progressivement sur le marché. Leur retour reste conditionné à la poursuite de la détente sur les conditions de financement.
Performance énergétique et valeur patrimoniale : un lien qui se durcit
La convergence entre réglementation énergétique et valorisation immobilière n’est plus une tendance émergente, c’est un fait de marché. Les logements bien classés au DPE se vendent plus vite et à meilleur prix que les passoires thermiques, toutes choses égales par ailleurs.
Cette prime verte varie selon les territoires. Dans les marchés tendus où l’offre reste rare, l’impact du DPE sur le prix est atténué par la rareté. En zone détendue, un bien classé F ou G subit une décote plus marquée, faute de concurrence entre acheteurs.
La difficulté pour les propriétaires bailleurs tient au calendrier. Les interdictions de mise en location des passoires thermiques se précisent, mais les aides à la rénovation évoluent chaque année, rendant le montage financier des travaux incertain. Les données manquent encore sur le taux réel de rénovation des logements classés G mis en location, ce qui limite la capacité à mesurer l’effet concret de ces interdictions sur l’offre locative.
Le marché immobilier se lit désormais à travers un double filtre : les conditions de financement d’un côté, la qualité énergétique du bâti de l’autre. Les acheteurs qui intègrent ces deux paramètres dans leur grille de décision disposent d’un avantage concret pour négocier et sécuriser leur acquisition.
