Der französische Immobilienmarkt ist weiterhin von sinkenden Preisen geprägt, nachdem 2024 eine Korrektur eingesetzt hatte. Die Kreditzinsen, die zuvor die Kreditaufnahme der Haushalte erschwert hatten, geben allmählich nach und beleben die Kaufabsichten schrittweise. Gleichzeitig verändern Energievorschriften und neue Regeln für Ferienvermietungen die Abwägungen von Käufern und Investoren.
Energieausweis und Immobilienmarkt: eine Verbesserung, die täuscht
2025 stieg der Anteil der Verkäufe von Wohnungen mit besseren Energieeffizienzklassen, während der Anteil der mit E bewerteten Immobilien zurückging. Auf den ersten Blick scheint sich der Bestand der verkauften Immobilien zu verbessern. Die Notaires de France relativieren diese Einschätzung: Änderungen bei der Berechnung des DPE verfälschen den Jahresvergleich teilweise.
Die Schwellenwerte für Wohnungen mit weniger als 40 m² wurden 2024 angepasst, und auch die Berechnungsmethode für elektrisch beheizte Wohnungen hat sich geändert. Diese methodischen Anpassungen stufen bestimmte Immobilien automatisch in eine bessere Energieeffizienzklasse ein, ohne dass die Wohnung renoviert wurde.
Kleine Wohnungen veranschaulichen diese Diskrepanz besonders deutlich. 2025 wiesen kleinere Wohnungen bei den Verkäufen eine ungünstigere Verteilung der DPE-Klassen auf als Wohnungen insgesamt. Wer die Entwicklungen der Branche und die Preisdaten nach Regionen verfolgen möchte, findet auf Le Scope Immobilien nützliche Kennzahlen für Käufer und Verkäufer.
Was das für Käufer bedeutet
Wer zwei Immobilien anhand ihrer DPE-Klasse vergleicht, kann sich nicht mehr allein auf den angezeigten Buchstaben verlassen. Zwei heute mit D bewertete Wohnungen haben nicht zwangsläufig denselben Renovierungsbedarf wie eine vor zwei Jahren mit D bewertete Wohnung. Vorsichtshalber sollte man die Einzelheiten des Energieausweises prüfen, insbesondere die Verbrauchswerte und das Jahr der Berechnung.
Immobilien der Klassen F und G stehen weiterhin unter regulatorischem und wirtschaftlichem Druck. Verkäufer solcher Wohnungen sollten mit Preisabschlägen rechnen oder vor dem Verkauf energetische Sanierungsmaßnahmen durchführen.
Ferienvermietung: Das Gesetz Le Meur setzt neue Regeln für Investitionen
Das Gesetz vom 19. November 2024, bekannt als Gesetz Le Meur, verändert die Rahmenbedingungen für möblierte Ferienunterkünfte grundlegend. Zu den wichtigsten Maßnahmen gehören:
- Gemeinden können die jährliche Vermietungsdauer eines möblierten touristischen Hauptwohnsitzes nun von 120 auf 90 Tage verkürzen.
- Für möblierte Ferienunterkünfte wird eine allgemeine Registrierungspflicht eingeführt. Die Registrierungsnummer muss in den Anzeigen angegeben werden.
- Die Energievorschriften werden schrittweise auch auf möblierte Ferienunterkünfte ausgeweitet, wobei die Anforderungen je nach Immobilientyp und Standort variieren.
Für Investoren, die auf die Rentabilität kurzfristiger Vermietungen gesetzt haben, verändern diese Auflagen die Kalkulation. Wird ein Hauptwohnsitz statt 120 nur noch 90 Tage im Jahr vermietet, sinken die Mieteinnahmen um ein Viertel, während die Fixkosten (Versicherung, Grundsteuer, Instandhaltung) unverändert bleiben.
Angespannte Märkte und ländliche Gebiete: zwei unterschiedliche Realitäten
In großen Ballungsräumen und Touristenorten hatten die Gemeinden bereits Kontingente oder Ausgleichspflichten eingeführt. Das Gesetz Le Meur gibt ihnen ein zusätzliches Instrument an die Hand. In ländlichen oder weniger angespannten Gemeinden wird es flexibler umgesetzt; die Auswirkungen auf den lokalen Markt dürften begrenzt bleiben.
In den am stärksten regulierten Gebieten schrumpft der Rentabilitätsunterschied zwischen langfristiger Vermietung und Ferienvermietung. Einige Eigentümer wechseln bereits zu klassischen Mietverträgen oder zum Mobilitätsmietvertrag, der einen rechtlichen Mittelweg bietet.
Immobilienkreditzinsen und Kaufkraft: Wie weit ist die Erholung fortgeschritten?
Nach der Korrektur von -2,1 % bei den Preisen im Jahr 2024 beobachten die Notare im Frühjahr 2025 eine Stabilisierung. Der allmähliche Rückgang der Kreditzinsen hat die Kreditaufnahmekapazität der Haushalte verbessert. Das stützt die Zahl der Transaktionen, ohne jedoch einen erneuten Preisanstieg auszulösen.
Eine von Immonot unter einer Gruppe von Notaren und Immobilienvermittlern durchgeführte Umfrage bestätigt, dass sich die Empfehlungen an Kunden ändern: Sie tendieren stärker zum Kauf als zum Abwarten. Besonders dynamisch zeigt sich das Segment der Baugrundstücke. Dazu tragen Käufer bei, die sich für einen Neubau entscheiden, um die Energieeffizienz bereits bei der Planung zu steuern.
Veränderte Kaufgewohnheiten
Die Phase hoher Zinsen hat Spuren im Kaufverhalten hinterlassen. Käufer vergleichen mehr, verhandeln entschlossener und berücksichtigen die Kosten energetischer Sanierungen in ihrem Gesamtbudget. Der Angebotspreis ist nicht mehr das einzige Kriterium: Energiekosten und absehbare Renovierungsarbeiten fließen inzwischen in die Entscheidung ein.
Erstkäufer, die von den steigenden Zinsen besonders stark betroffen waren, kehren allmählich auf den Markt zurück. Ihre Rückkehr hängt jedoch davon ab, dass sich die Finanzierungsbedingungen weiter entspannen.
Energieeffizienz und Immobilienwert: Der Zusammenhang wird immer deutlicher
Die zunehmende Verknüpfung von Energievorschriften und Immobilienwert ist kein aufkommender Trend mehr, sondern eine Tatsache am Markt. Immobilien mit guten DPE-Klassen werden schneller und zu höheren Preisen verkauft als energetisch ineffiziente Gebäude, wenn alle anderen Faktoren gleich sind.
Dieser grüne Preisaufschlag variiert je nach Region. In angespannten Märkten mit knappem Angebot wird der Einfluss der DPE-Klasse auf den Preis durch die geringe Verfügbarkeit abgeschwächt. In weniger angespannten Gebieten müssen Immobilien der Klassen F oder G deutlichere Preisabschläge hinnehmen, da der Wettbewerb unter Käufern fehlt.
Für Vermieter liegt die Schwierigkeit im Zeitplan. Die Verbote, energetisch ineffiziente Wohnungen zu vermieten, werden konkreter, doch die Förderprogramme für Sanierungen ändern sich jedes Jahr. Dadurch bleibt die Finanzierung der Arbeiten unsicher. Es fehlen noch Daten zur tatsächlichen Sanierungsquote vermieteter Wohnungen der Klasse G. Daher lässt sich nur schwer messen, wie sich diese Verbote konkret auf das Mietangebot auswirken.
Der Immobilienmarkt wird inzwischen durch zwei Faktoren bestimmt: einerseits die Finanzierungsbedingungen, andererseits die Energieeffizienz der Gebäude. Käufer, die beide Aspekte in ihre Entscheidungsgrundlage einbeziehen, haben bei Verhandlungen und der Absicherung ihres Immobilienkaufs einen konkreten Vorteil.
