El mercado inmobiliario francés sigue marcado por una caída de los precios tras el ajuste iniciado en 2024. Los tipos de interés de los créditos, que habían reducido la capacidad de endeudamiento de los hogares, empiezan a moderarse, lo que reactiva progresivamente la intención de compra. Al mismo tiempo, la normativa energética y las nuevas reglas que regulan los alquileres turísticos están redefiniendo las decisiones de compradores e inversores.
DPE y mercado inmobiliario: una mejora engañosa
En 2025 aumentaron las ventas de viviendas con una mejor calificación en el diagnóstico de eficiencia energética, mientras que disminuyeron las de inmuebles con etiqueta E. A primera vista, parece que el parque de viviendas vendidas está mejorando. Los Notaires de France matizan esta interpretación: los cambios en el cálculo del DPE distorsionan en parte la comparación de un año a otro.
En 2024 se revisaron los umbrales aplicables a las viviendas de menos de 40 m², y también cambió el método de cálculo para las viviendas con calefacción eléctrica. Estos ajustes metodológicos reclasifican automáticamente algunos inmuebles con una etiqueta más favorable, aunque no se hayan renovado.
Las viviendas pequeñas ilustran bien esta diferencia. En 2025, los apartamentos de menor superficie presentaban una distribución de las ventas menos favorable en cuanto al DPE que el conjunto de los apartamentos. Para seguir la evolución del sector y consultar los datos de precios por zona, el mercado inmobiliario en Le Scope reúne indicadores útiles tanto para compradores como para vendedores.
Qué cambia para los compradores
Quien compara dos inmuebles basándose en su etiqueta DPE ya no puede fiarse únicamente de la letra que aparece. Dos viviendas clasificadas hoy con una D no necesariamente requieren las mismas obras que una vivienda que obtuvo esa misma calificación hace dos años. Por prudencia, conviene consultar los detalles del diagnóstico, en particular los conceptos de consumo y el año en que se realizó el cálculo.
Los inmuebles clasificados con F y G siguen sometidos a presión normativa y comercial. Quienes venden estas viviendas deben prever una rebaja del precio o realizar obras de renovación energética antes de ponerlas a la venta.
Alquiler turístico: la ley Le Meur redefine las reglas de inversión
La ley del 19 de noviembre de 2024, conocida como ley Le Meur, modifica profundamente el marco de los alquileres de viviendas turísticas amuebladas. Entre las medidas más destacadas:
- Los municipios pueden ahora reducir de 120 a 90 días el periodo anual de alquiler de una residencia principal como alojamiento turístico amueblado.
- El registro generalizado de los alojamientos turísticos amueblados pasa a ser obligatorio, y los anuncios deben mostrar un número de registro.
- La normativa energética se aplica progresivamente también a los alojamientos turísticos amueblados, aunque las condiciones varían según el tipo de inmueble y su ubicación.
Para los inversores que apostaban por la rentabilidad de los alquileres de corta duración, estas restricciones cambian los cálculos. Si una residencia principal se alquila 90 días al año en lugar de 120, los ingresos por alquiler disminuyen una cuarta parte, mientras que los gastos fijos (seguro, impuesto sobre bienes inmuebles y mantenimiento) no se reducen.
Zonas tensionadas y zonas rurales: dos realidades distintas
En las grandes aglomeraciones y las ciudades turísticas, los municipios ya habían establecido cuotas u obligaciones de compensación. La ley Le Meur les proporciona una herramienta adicional. En los municipios rurales o con menor tensión inmobiliaria, la aplicación es más flexible y el impacto en el mercado local debería ser limitado.
La diferencia de rentabilidad entre el alquiler de larga duración y el alquiler turístico se reduce en las zonas más reguladas. Algunos propietarios ya están optando por el contrato de alquiler tradicional o el contrato de movilidad, que ofrece un marco jurídico intermedio.
Tipos de interés hipotecarios y poder adquisitivo: cómo avanza la recuperación
Tras la corrección de -2,1 % en los precios en 2024, los notarios observan una estabilización en la primavera de 2025. La bajada progresiva de los tipos de interés de los créditos ha devuelto capacidad de endeudamiento a los hogares, lo que impulsa el número de transacciones sin provocar, por ahora, un repunte de los precios.
La encuesta realizada por Immonot a un panel de notarios y agentes inmobiliarios confirma que los consejos que se dan a los clientes están cambiando: ahora se recomienda más comprar que esperar. El segmento de los terrenos edificables muestra un dinamismo especial, impulsado por compradores que optan por construir una vivienda nueva para controlar su eficiencia energética desde la fase de diseño.
Los hábitos de compra se transforman
El periodo de tipos de interés elevados ha dejado huella en los hábitos. Los compradores comparan más, negocian con mayor firmeza e incluyen el coste de la renovación energética en su presupuesto global. El precio anunciado ya no es el único criterio: los gastos energéticos y las obras previsibles también influyen en la decisión.
Los compradores de su primera vivienda, que fueron los más perjudicados por la subida de los tipos, están regresando poco a poco al mercado. Su vuelta sigue condicionada a que continúe la mejora de las condiciones de financiación.
Eficiencia energética y valor patrimonial: una relación cada vez más estrecha
La convergencia entre la normativa energética y la valoración inmobiliaria ya no es una tendencia incipiente, sino una realidad del mercado. Las viviendas con una buena calificación DPE se venden más rápido y a mejor precio que las viviendas con un bajo rendimiento energético, en igualdad de condiciones.
Esta prima verde varía según el territorio. En los mercados tensionados, donde la oferta sigue siendo escasa, el impacto del DPE en el precio se ve atenuado por la falta de viviendas disponibles. En las zonas menos tensionadas, los inmuebles clasificados con F o G sufren una rebaja más pronunciada, debido a la menor competencia entre compradores.
Para los propietarios arrendadores, el problema está en los plazos. Las prohibiciones de alquilar viviendas con un bajo rendimiento energético se van concretando, pero las ayudas a la renovación cambian cada año, lo que dificulta prever la financiación de las obras. Aún faltan datos sobre la tasa real de renovación de las viviendas clasificadas con G que se ponen en alquiler, lo que limita la posibilidad de medir el efecto concreto de estas prohibiciones en la oferta de alquiler.
El mercado inmobiliario se analiza ahora desde dos perspectivas: por un lado, las condiciones de financiación y, por otro, la eficiencia energética de los edificios. Los compradores que tienen en cuenta ambos factores a la hora de decidir cuentan con una ventaja concreta para negociar y cerrar su compra con mayor seguridad.
