Il mercato immobiliare francese continua a essere caratterizzato da un calo dei prezzi dopo la correzione iniziata nel 2024. Dopo aver pesato sulla capacità di indebitamento delle famiglie, i tassi dei mutui iniziano a scendere, dando gradualmente nuovo slancio alle intenzioni di acquisto. Nel frattempo, le normative energetiche e le nuove regole sugli affitti turistici stanno ridefinendo le scelte di acquirenti e investitori.
APE e mercato immobiliare: un miglioramento che può trarre in inganno
Nel 2025 sono aumentate le vendite di abitazioni con una classe energetica migliore, mentre sono diminuite quelle degli immobili in classe E. A prima vista, il patrimonio immobiliare venduto sembra migliorare. I Notai di Francia invitano però alla cautela: le modifiche al metodo di calcolo dell’APE falsano in parte il confronto tra un anno e l’altro.
Nel 2024 sono state riviste le soglie applicabili agli alloggi con una superficie inferiore a 40 m² ed è cambiato anche il metodo di calcolo per gli immobili riscaldati con energia elettrica. Questi adeguamenti metodologici riclassificano automaticamente alcuni immobili in una classe più favorevole, anche se non sono stati ristrutturati.
Gli immobili di piccole dimensioni mostrano bene questa discrepanza. Nel 2025, la distribuzione delle vendite di appartamenti di piccola superficie presentava classi APE meno favorevoli rispetto al totale degli appartamenti. Per seguire l’andamento del settore e i dati sui prezzi per zona, il mercato immobiliare su Le Scope raccoglie gli indicatori utili sia agli acquirenti sia ai venditori.
Cosa cambia per gli acquirenti
Chi confronta due immobili sulla base della loro classe APE non può più affidarsi soltanto alla lettera indicata. Due abitazioni oggi classificate D non presentano necessariamente le stesse esigenze di ristrutturazione di un immobile che due anni fa era in classe D. Per prudenza, è opportuno consultare i dettagli della diagnosi, in particolare le voci di consumo e l’anno in cui è stata effettuata.
Gli immobili in classe F e G restano sotto pressione normativa e commerciale. I venditori devono mettere in conto una riduzione del prezzo oppure effettuare lavori di riqualificazione energetica prima della vendita.
Affitti turistici: la legge Le Meur ridefinisce le regole per gli investimenti
La legge del 19 novembre 2024, nota come legge Le Meur, modifica profondamente il quadro normativo degli affitti di alloggi ammobiliati a uso turistico. Tra le misure più rilevanti:
- I comuni possono ora ridurre da 120 a 90 giorni il periodo annuale di locazione di una residenza principale ammobiliata a uso turistico.
- Diventa obbligatoria la registrazione generalizzata degli alloggi ammobiliati a uso turistico, con l’indicazione del numero di registrazione negli annunci.
- Le norme sul rendimento energetico si applicano progressivamente anche agli alloggi ammobiliati a uso turistico, sebbene le modalità varino in base al tipo di immobile e alla sua ubicazione.
Per gli investitori che puntavano sulla redditività degli affitti di breve durata, questi vincoli cambiano i conti. Se una residenza principale viene affittata per 90 giorni all’anno anziché 120, i ricavi da locazione diminuiscono di un quarto, mentre le spese fisse (assicurazione, imposta fondiaria, manutenzione) restano invariate.
Zone ad alta tensione abitativa e aree rurali: due realtà diverse
Nelle grandi aree urbane e nelle città turistiche, le amministrazioni comunali avevano già introdotto quote o obblighi di compensazione. La legge Le Meur offre loro un ulteriore strumento. Nei comuni rurali o con un mercato meno teso, l’applicazione è più flessibile e l’impatto sul mercato locale dovrebbe essere limitato.
Il divario di redditività tra affitti a lungo termine e affitti turistici si riduce nelle zone soggette alle normative più restrittive. Alcuni proprietari stanno già passando ai contratti di locazione tradizionali o ai contratti di mobilità, che offrono un quadro giuridico intermedio.
Tassi dei mutui e potere d’acquisto: a che punto è la ripresa
Dopo la correzione dei prezzi del -2,1% nel 2024, nella primavera del 2025 i notai hanno osservato una stabilizzazione. Il graduale calo dei tassi dei mutui ha restituito alle famiglie una maggiore capacità di indebitamento, sostenendo il numero delle compravendite senza però provocare una ripresa dei prezzi.
L’indagine condotta da Immonot su un campione di notai e negoziatori immobiliari conferma che i consigli rivolti ai clienti stanno cambiando: si tende a raccomandare l’acquisto più che l’attesa. Il segmento dei terreni edificabili è particolarmente dinamico, grazie agli acquirenti che scelgono di costruire una casa nuova per controllarne l’efficienza energetica fin dalla progettazione.
Le abitudini di acquisto cambiano
Il periodo dei tassi elevati ha lasciato il segno sulle abitudini. Gli acquirenti confrontano più offerte, negoziano con maggiore fermezza e includono nel budget complessivo i costi della riqualificazione energetica. Il prezzo richiesto non è più l’unico criterio: i costi energetici e i lavori prevedibili incidono ormai sulla decisione.
I compratori alla prima casa, tra i più penalizzati dall’aumento dei tassi, stanno gradualmente tornando sul mercato. Il loro rientro dipende dal proseguimento dell’allentamento delle condizioni di finanziamento.
Efficienza energetica e valore patrimoniale: un legame sempre più stretto
La convergenza tra normativa energetica e valorizzazione immobiliare non è più una tendenza emergente: è ormai un dato di mercato. Gli immobili con una buona classe APE si vendono più rapidamente e a un prezzo più alto rispetto alle abitazioni energivore, a parità di condizioni.
Questo premio per l’efficienza energetica varia a seconda del territorio. Nei mercati più tesi, dove l’offerta è ancora scarsa, l’impatto dell’APE sul prezzo è attenuato dalla limitata disponibilità di immobili. Nelle zone meno tese, un immobile in classe F o G subisce una riduzione di prezzo più marcata, perché la concorrenza tra acquirenti è minore.
Per i proprietari che affittano, la difficoltà sta nelle tempistiche. I divieti di locazione degli immobili energivori diventano sempre più definiti, ma gli incentivi per la riqualificazione cambiano ogni anno, rendendo incerta la pianificazione finanziaria dei lavori. Mancano ancora dati sul tasso effettivo di ristrutturazione degli immobili in classe G messi in affitto, il che limita la possibilità di misurare l’impatto concreto di questi divieti sull’offerta locativa.
Oggi il mercato immobiliare va letto attraverso due filtri: da un lato le condizioni di finanziamento, dall’altro la qualità energetica degli edifici. Gli acquirenti che tengono conto di entrambi questi fattori nelle proprie valutazioni hanno un vantaggio concreto in fase di negoziazione e possono tutelarsi meglio nell’acquisto.
