De Franse vastgoedmarkt wordt nog altijd gekenmerkt door dalende prijzen na de correctie die in 2024 inzette. De hypotheekrente drukte eerder op de leencapaciteit van huishoudens, maar begint nu te dalen, waardoor de koopintentie geleidelijk weer aantrekt. Tegelijkertijd veranderen energieregels en nieuwe voorschriften voor toeristische verhuur de afwegingen van kopers en investeerders.
Energielabel en vastgoedmarkt: verbetering die deels gezichtsbedrog is
In 2025 werden meer woningen verkocht met een gunstiger energielabel, terwijl het aantal woningen met label E afnam. Op het eerste gezicht lijkt de kwaliteit van de verkochte woningvoorraad te verbeteren. De Franse notarissen plaatsen daar een kanttekening bij: wijzigingen in de berekening van het energielabel vertekenen de vergelijking deels van jaar tot jaar.
De grenswaarden voor woningen kleiner dan 40 m² zijn in 2024 herzien. Ook de berekeningsmethode voor woningen die met elektriciteit worden verwarmd, is aangepast. Door deze methodologische wijzigingen krijgen sommige woningen automatisch een gunstiger label, zonder dat ze zijn gerenoveerd.
Kleine woningen laten deze discrepantie goed zien. In 2025 hadden appartementen met een klein oppervlak bij de verkoop een minder gunstige verdeling van energielabels dan appartementen in het algemeen. Wie de ontwikkelingen in de sector en prijsgegevens per regio wil volgen, vindt op de vastgoedpagina van Le Scope nuttige indicatoren voor zowel kopers als verkopers.
Wat dit betekent voor kopers
Wie twee woningen vergelijkt op basis van hun energielabel, kan niet langer alleen afgaan op de letter op het label. Twee woningen met label D kunnen tegenwoordig heel verschillende renovatiebehoeften hebben, ook als een van beide twee jaar geleden al label D had. Voorzichtigheid is geboden: bekijk de details van het energierapport, met name het energieverbruik per onderdeel en het jaar waarin de berekening is gemaakt.
Woningen met label F en G blijven onder druk staan door regelgeving en marktomstandigheden. Verkopers van deze woningen moeten rekening houden met een lagere verkoopprijs of vóór de verkoop energiebesparende renovaties uitvoeren.
Toeristische verhuur: de wet-Le Meur verandert de investeringsregels
De wet van 19 november 2024, bekend als de wet-Le Meur, verandert het kader voor gemeubileerde toeristische verhuur ingrijpend. Enkele belangrijke maatregelen:
- Gemeenten kunnen de jaarlijkse verhuurperiode van een hoofdverblijf als gemeubileerde toeristische accommodatie voortaan terugbrengen van 120 naar 90 dagen.
- Alle gemeubileerde toeristische accommodaties moeten worden geregistreerd. Het registratienummer moet in de advertenties worden vermeld.
- De energieregels worden geleidelijk ook van toepassing op gemeubileerde toeristische accommodaties, al verschillen de voorwaarden per type woning en locatie.
Voor investeerders die rekenden op de opbrengst van kortetermijnverhuur, veranderen deze beperkingen de rekensom. Een hoofdverblijf dat 90 in plaats van 120 dagen per jaar wordt verhuurd, levert een kwart minder huurinkomsten op, terwijl de vaste lasten (verzekering, onroerendezaakbelasting en onderhoud) gelijk blijven.
Gebieden met woningtekort en landelijke gebieden: twee verschillende situaties
In grote steden en toeristische plaatsen hadden gemeenten al quota of compensatieverplichtingen ingevoerd. De wet-Le Meur geeft hun een extra instrument. In landelijke gemeenten en gebieden met minder woningdruk is de toepassing soepeler en zal de impact op de lokale markt naar verwachting beperkt blijven.
In de strengst gereguleerde gebieden wordt het rendementsverschil tussen langetermijnverhuur en toeristische verhuur kleiner. Sommige verhuurders stappen al over op een regulier huurcontract of een mobiliteitscontract, dat een juridisch tussenkader biedt.
Hypotheekrente en koopkracht: hoe staat het herstel ervoor?
Na de prijsdaling van 2,1% in 2024 zien notarissen in het voorjaar van 2025 een stabilisatie. De geleidelijke daling van de hypotheekrente heeft de leencapaciteit van huishoudens vergroot. Dat ondersteunt het aantal transacties, maar leidt niet tot een prijsstijging.
Uit een enquête van Immonot onder een panel van notarissen en vastgoedmakelaars blijkt dat het advies aan klanten verandert: steeds vaker wordt kopen aangeraden in plaats van afwachten. Vooral de markt voor bouwgrond is dynamisch. Kopers kiezen vaker voor nieuwbouw, zodat ze de energieprestaties al vanaf het ontwerp kunnen beheersen.
Veranderende koopgewoonten
De periode met hoge rente heeft blijvende invloed gehad op het koopgedrag. Kopers vergelijken meer, onderhandelen steviger en nemen de kosten van energierenovatie mee in hun totale budget. De vraagprijs is niet langer het enige criterium: ook de energielasten en te verwachten werkzaamheden wegen nu mee in de beslissing.
Starters, die het zwaarst werden getroffen door de rentestijging, keren geleidelijk terug op de markt. Hun terugkeer hangt af van de vraag of de financieringsvoorwaarden verder blijven verbeteren.
Energieprestaties en vastgoedwaarde: de relatie wordt sterker
De samenhang tussen energieregels en vastgoedwaarde is geen opkomende trend meer, maar een feit op de markt. Woningen met een gunstig energielabel worden sneller en voor een hogere prijs verkocht dan energieverslindende woningen, als alle overige omstandigheden gelijk zijn.
De groene meerwaarde verschilt per regio. In krappe markten, waar het aanbod schaars blijft, is de invloed van het energielabel op de prijs kleiner. In gebieden met minder woningdruk worden woningen met label F of G sterker afgeprijsd, omdat er minder concurrentie tussen kopers is.
Voor verhuurders zit de uitdaging in de timing. De verboden op verhuur van energieverslindende woningen worden steeds concreter, maar de subsidies voor renovatie veranderen elk jaar. Daardoor is de financiering van werkzaamheden onzeker. Er zijn nog onvoldoende gegevens over het daadwerkelijke renovatiepercentage van woningen met label G die worden verhuurd. Daardoor is het lastig om de concrete gevolgen van deze verboden voor het huuraanbod te meten.
De vastgoedmarkt wordt tegenwoordig bepaald door twee factoren: enerzijds de financieringsvoorwaarden en anderzijds de energieprestaties van de woning. Kopers die beide factoren meenemen in hun afweging, hebben een concreet voordeel bij het onderhandelen en het veiligstellen van hun aankoop.
