O mercado imobiliário francês continua marcado pela queda dos preços, após a correção iniciada em 2024. Depois de terem pesado sobre a capacidade de endividamento das famílias, as taxas de crédito começam a aliviar, reavivando gradualmente as intenções de compra. Paralelamente, as regulamentações energéticas e as novas regras para o arrendamento turístico estão a redefinir as escolhas de compradores e investidores.
DPE e mercado imobiliário: uma melhoria ilusória
As vendas de imóveis com melhor classificação no diagnóstico de desempenho energético aumentaram em 2025, enquanto as dos imóveis classificados como E diminuíram. À primeira vista, o parque imobiliário vendido parece estar a melhorar. Os Notaires de France relativizam esta leitura: as alterações no cálculo do DPE distorcem parcialmente a comparação entre um ano e o seguinte.
Os limites aplicáveis a imóveis com menos de 40 m² foram revistos em 2024, e o método de cálculo para imóveis aquecidos a eletricidade também mudou. Estes ajustes metodológicos reclassificam automaticamente alguns imóveis numa categoria mais favorável, sem que tenham sido renovados.
Os imóveis de pequena dimensão ilustram bem esta discrepância. Em 2025, os apartamentos de pequena dimensão apresentavam uma distribuição das vendas menos favorável em termos de DPE do que o conjunto dos apartamentos. Para acompanhar a evolução do setor e os dados de preços por zona, o mercado imobiliário no Le Scope reúne indicadores úteis tanto para compradores como para vendedores.
O que muda para os compradores
Quem compara dois imóveis com base na respetiva classificação DPE já não pode confiar apenas na letra apresentada. Dois imóveis atualmente classificados como D podem não exigir as mesmas obras que um imóvel classificado como D há dois anos. Por precaução, é importante consultar os detalhes do diagnóstico, nomeadamente os consumos e o ano em que foi realizado o cálculo.
Os imóveis classificados como F e G continuam sujeitos a pressão regulamentar e comercial. Os vendedores destes imóveis devem antecipar uma desvalorização ou realizar obras de renovação energética antes de os colocarem à venda.
Arrendamento turístico: a lei Le Meur redefine as regras de investimento
A lei de 19 de novembro de 2024, conhecida como lei Le Meur, altera profundamente o enquadramento do arrendamento de alojamentos turísticos mobilados. Entre as medidas mais relevantes:
- Os municípios podem agora reduzir de 120 para 90 dias o período anual de arrendamento de uma residência principal como alojamento turístico mobilado.
- O registo generalizado dos alojamentos turísticos mobilados passa a ser obrigatório, sendo necessário indicar um número de registo nos anúncios.
- A regulamentação energética passa a abranger progressivamente os alojamentos turísticos mobilados, embora as regras variem consoante o tipo de imóvel e a localização.
Para os investidores que apostavam na rentabilidade do arrendamento de curta duração, estas restrições alteram as contas. Uma residência principal arrendada durante 90 dias por ano, em vez de 120, gera menos um quarto de receitas de arrendamento, sem que os encargos fixos (seguro, imposto predial, manutenção) diminuam.
Zonas de elevada procura e zonas rurais: duas realidades distintas
Nas grandes aglomerações e nas cidades turísticas, os municípios já tinham estabelecido quotas ou obrigações de compensação. A lei Le Meur dá-lhes uma ferramenta adicional. Nos municípios rurais ou com menor pressão imobiliária, a aplicação é mais flexível e o impacto no mercado local deverá ser limitado.
A diferença de rentabilidade entre o arrendamento de longa duração e o arrendamento turístico está a diminuir nas zonas mais regulamentadas. Alguns proprietários já estão a optar pelo arrendamento tradicional ou pelo arrendamento de mobilidade, que oferece um enquadramento jurídico intermédio.
Taxas de crédito à habitação e poder de compra: em que ponto está a retoma
Após a correção de -2,1 % nos preços em 2024, os notários observam uma estabilização na primavera de 2025. A descida gradual das taxas de crédito devolveu capacidade de endividamento às famílias, sustentando o número de transações sem, contudo, provocar uma recuperação dos preços.
O inquérito realizado pela Immonot junto de um painel de notários e mediadores confirma que os conselhos dados aos clientes estão a mudar: a recomendação inclina-se mais para a compra do que para a espera. O segmento dos terrenos para construção está particularmente dinâmico, impulsionado por compradores que optam pela construção nova para controlar o desempenho energético desde a fase de projeto.
Novos padrões de comportamento dos compradores
O período de taxas elevadas deixou marcas nos hábitos. Os compradores comparam mais, negoceiam com maior firmeza e incluem o custo da renovação energética no orçamento global. O preço anunciado já não é o único critério: os custos energéticos e as obras previsíveis pesam agora na decisão.
Os compradores de primeira habitação, os mais penalizados pela subida das taxas, estão a regressar gradualmente ao mercado. O seu regresso continua condicionado à continuação do alívio das condições de financiamento.
Desempenho energético e valor patrimonial: uma relação cada vez mais forte
A convergência entre a regulamentação energética e a valorização imobiliária já não é uma tendência emergente: é uma realidade do mercado. Os imóveis com melhor classificação no DPE vendem-se mais depressa e por um preço superior ao das habitações energeticamente ineficientes, em condições comparáveis.
Este prémio verde varia consoante a região. Nos mercados com elevada procura, onde a oferta continua escassa, o impacto do DPE no preço é atenuado pela falta de imóveis disponíveis. Nas zonas com menor procura, um imóvel classificado como F ou G sofre uma desvalorização mais acentuada, devido à menor concorrência entre compradores.
Para os proprietários arrendadores, o desafio está no calendário. As proibições de arrendamento de habitações energeticamente ineficientes estão a tornar-se mais concretas, mas os apoios à renovação mudam todos os anos, tornando incerto o financiamento das obras. Ainda faltam dados sobre a taxa efetiva de renovação dos imóveis classificados como G colocados no mercado de arrendamento, o que limita a avaliação do impacto concreto destas proibições na oferta de arrendamento.
O mercado imobiliário é agora analisado através de dois filtros: por um lado, as condições de financiamento; por outro, a qualidade energética dos edifícios. Os compradores que integram estes dois fatores nos seus critérios de decisão têm uma vantagem concreta para negociar e garantir a aquisição.
